2014년도 이제 겨우 18일 남았다. 그러나 지금부터 그때까지 애도하는 일은 없을 것이다. 반면에 실질적으로 부동산 산업에 연관되어 있는 모든 사람이 더 나은 2015년을 축하하고 고대하고 있다.
그래서 사람들이 샴페인을 터뜨리고 “석별의 정”을 부르기 시작하기 전에, 인콰이어러 지 부동산에서 분석가들에게 두 가지 질문을 했다. 하나는 부동산 구매자가 2015년에 무엇을 기대해야 하는가며, 다른 하나는 내년에 부동산 거품이 형성되겠는가 하는 것이다.
엔리케소리아노(Enrique M. Soriano III) 아테네오 부동산 프로그램 디렉터 겸 웡+번스타인 비즈니스(Wong+Bernstein Business)의 선임 고문은 부동산 거품도 형성되기 쉽다는 것에 대해 부인했다.
“전적으로 모든 부동산에 진짜 거품은 없지만, 구조 및 규제 요소가 정리되지 않고 토지 가격이 계속 올라간다면, 시장은 계속 불안해질 것이다.”라고 소리아노는 말한다.
부동산 거품은 예상되는 수요로 조성된 투자의 근본 가치와 시장 가격의 편차라고 그는 설명했다. 일반적으로 대출, 지출, 고용에 종종 엄두도 못 낼 정도의 높은 토지가격이 더하여져 성장이 촉진된다고 그는 덧붙였다.
소리아노는 말한다. “이런 요소 중에서 불균형과 외부적 사건 개입, 예를 들어 대규모 실업을 의미하는 중동의 위기 같은 것 이후에 거품의 요소를 보게 될 것이다. 아마 최종 사용자, 투자자, 개발자들에게 경고하고 싶은 것은 최근 가격 실적이 장기적인 가격 상승과 평균 회기의 가능성을 먼저 고려하지 않은 채, 미래에도 지속될 것이라고 가정하는 잘못된 생각이다.”
좋은 매물 찾기
존스랭라살 필리핀 사(Jones Lang LaSalle Philippines Inc.)의 연구, 컨설팅, 평가 담당 부서장인 클레로코르데로(Claro dG. Cordero Jr.)는 “2015년에 동남 아시아 지역에서 모든 다른 성숙 시장에서 부동산 수익률이 현 상태를 유지하는 것처럼 구매자들이나 투자자들이 싸게 나온 물건을 찾는다면, 부동산 구매자들은 일관된, 여전히 보통 정도의 자본 가치 증가를 기대할 수 있을 것이다.”라고 말한다.
코르데로도 부동산 거품이 임박해 있는 것은 아니라고 내다보았다.
그는 강조했다. “공급 압력이 자본 가치의 과도한 성장을 완만하게 할 가능성이 높지만, 부동산 거품 붕괴가 임박해 있는 것은 아니다. 주거용 콘도미니엄 개발자들이 중급 부문에서 여전히 과도한 경쟁을 할 가능성이 높다.”
그는 덧붙였다. “반면, 공급 과잉이 흡수되고 구매자나 투자자 수요가 계속해서 높게 유지될 때, 개발자들은 2014년에 비해 더 많은 공사를 시작할 가능성이 높다. 통화 당국(주로 필리핀 중앙은행)이 부동산 부문에 대한 은행의 노출을 더 엄격하게 규제할 때, 개발자들도 (개발과 소매 구매자 쪽 모두) 대출 및 금융 기관의 자본에 접근하는 데 제한 받게 될 것이다.
소리아노는 주택 구매자들에게 이런 조언을 한다. “부동산을 구매하는 것은 아마 일생의 한 번의 투자일 것이므로, 공부하는 구매자가 되는 것이 중요하다. 계약서에 서명하기 전에, 필요한 모든 정보를 모아라.”
가이드라인
소리아노는 구매자 참조용으로 다음을 가이드라인을 공유하고 있다.
· 구매자들은 자신의 단기 수요와 장기 목적, 예를 들어 해외 필리핀인 투자나 첫 번째 집인지를 고려해야 한다.
· 구매자들은 위치를 결정하기 전에 다른 지역의 부동산 가격에 대해서 알아봐야 한다.
· 구매자들은 자신에게 필요한 것이 집인지 부지인지 스튜디오인지 침실 1개 주택인지, 침실 2개 주택인지, 자신들의 필요에 맞는 주택 종류를 결정해야 한다.
· 구매자들은 공사 개발사들의 실적이나 소비자 서비스 같은 것을 고려해야 한다.
· 구매자들은 구매 자금을 현금인지, 사내 대출인지, 은행 융자로 할 것인지 인식하고 있어야 한다.
요령
실질적인 재고가 있거나 처리가 늦어지는 것을 경험하고 있는 개발사들에게 소리아노는 다음 요령을 제시했다.
· 좋은 컨셉트에 초점을 맞춰라.
· 비슷한 상품으로 승부하지 마라.
· 강한 인상을 주는 전략을 유지해라.
· 다른 성장 도시에서 당신의 브랜드를 각인시켜라.
· 메트로 마닐라에서 눈을 돌려라.
· 다른 자산군과 가능성 있는 반복되는 수입 흐름을 찾아라.
· 판매 후 과정에서 핵심 서비스를 해라.
장현화 기자[12/15 인콰이어러]
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